Ať už nemovitost kupujete, nebo prodáváte, neobejdete se bez kupní smlouvy. Dříve než ji však podepíšete, měli byste si ji pořádně prohlédnout. Špatně sepsaná kupní smlouva se sebou totiž nese celou řadu rizik, které by vám mohly zkomplikovat život. Víme, jak by taková správně napsaná kupní smlouva měla vypadat, co by měla obsahovat a na co si při jejím podepisování dát pozor.
Koupě nemovitosti se neobejde bez kupní smlouvy (Zdroj: Depositphotos)
V zájmu prodávajícího je samozřejmě prodat svou nemovitost s co nejmenší odpovědností za stav, a proto se mnohdy chtějí vyhnout riziku spojenému s přepisem nemovitosti a případnými reklamacemi. To kolikrát negativně ovlivňuje vzhled kupní smlouvy. Podepsat takovou kupní smlouvu bez kontroly a většího uvážení, by proto rozhodně nebylo rozumné.
Co je kupní smlouva?
Kupní smlouva je soukromoprávní dokument, v jejímž rámci dochází k převodu vlastnického práva k věci mezi prodávajícím (kterému vzniká povinnost odevzdat kupujícímu předmět koupě) a prodávajícím (jemuž tímto vzniká povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu předem domluvenou kupní cenu). To, jak má smlouva vypadat blíže definuje občanský zákoník.
Formu o tom, jak má vypadat kupní smlouva určuje občanský zákoník (Zdroj: Depositphotos)
Jak by kupní smlouva měla vypadat?
Převod vlastnictví nemovitosti na základě kupní smlouvy obecně upravuje občanský zákoník č. 89/2012 Sb. a specifické podmínky na obsah kupní smlouvy pak upravuje katastrální zákon č. 256/2013. U koupě nemovitosti musí být kupní smlouva vždy písemná. Jiná není platná.
Co musí taková kupní smlouva obsahovat?
Kupní smlouva musí obsahovat všechny podstatné záležitosti tak, jak je určeno dle občanského zákoníku, tedy:
Kupující ani prodívající nesmí zamlčet osobní údaje (Zdroj: Depositphotos)
Další náležitosti uvedené ve smlouvě již povinné sice nejsou, ale je to velmi výhodné pro obě strany. Pomůže vám to předejít případným sporům. Vše si totiž dopředu ujasníte.
Jaké jsou ty nepovinné, ale vhodné záležitosti uvedené v kupní smlouvě?
podrobné ujednání o způsobu úhrady kupní ceny
podrobná specifikace případných vad nemovitosti
specifikace způsobu a data předání nemovitosti
možnosti odstoupení od kupní smlouvy a smluvní pokuty v případě porušení povinnosti jedné nebo obou stran
Co si představit pod identifikací obou stran?
V kupní smlouvě musí být v prvé řadě jasné, kdo je kupující a kdo prodávající. Ve smlouvě proto musí být uvedeno jméno a příjmení prodávajícího i kupujícího, jejich rodná čísla (případně datum narození), adresa trvalého pobytu (pokud není, tak adresu bydliště) a u právnických osob je nutné uvést také i název firmy, sídlo a IČO.
Kupní smlouva je závazný dokument (Zdroj: Depositphotos)
Jak identifikovat předmět převodu?
Ve své podstatě, čím více je nemovitost v kupní smlouvě popsaná, tím lépe. Součástí prodeje mohou být totiž i části nemovitosti, které nejsou v katastru uvedené, jako třeba kůlna, garáž, vedení sítí a tak dále. Vhodné je uvést i stav nemovitosti.
Dle paragrafu 8 katastrálního zákona potom musí být v kupní smlouvě uvedené rovněž i číslo jednotky spolu s jejím pojmenováním, označení budovy, ve které se kupovaná jednotka nachází, číslo popisné a evidenční. Dále pak ve smlouvě nesmí chybět ani příslušnost budovy k části obce, část obce, v případě, že se liší od katastrálního území, v němž je pozemek, kde budova stojí (nebo bude stát).
V případě pozemku a domu musí být ve smlouvě uvedeno i označení pozemku v katastru a označení okolních pozemků, dále pak i katastrální území, katastrální úřad a chybět nesmí ani list vlastnictví na kterém je nemovitost zapsaná.
Dle § 8 katastrálního zákona musí být v kupní smlouvě uvedené rovněž i číslo jednotky (Zdroj: Depositphotos)
Určení kupní ceny
Vedle identifikace stran a předmětu je nutné ve smlouvě zcela jasně uvést kupní cenu nemovitosti. Mimo to by tu měl být i kompletní soupis všech plateb, výše majetku, čísla účtu i způsob platby a samozřejmě také datum splatnosti platby.
Bez podpisů smlouvy je kupní smlouva neplatná
K tomu, aby kupní smlouva nabyla platnosti a účinnosti, musí být ještě opatřena datem, a nakonec musí být i vlastnoručně podepsána.
Mimo to musí být kupní smlouva, která je následně předána katastrálnímu úřadu také úředně ověřena.
Ve smlouvě nesmí chybět ani datum předání nemovitosti kupujícímu a podepsaný předávací protokol, na němž by mělo být uvedeno, co všechno prodávající kupujícímu předal. Netýká se to pouze nemovitosti, ale i klíčů, vnitřního zařízení, projektové dokumentace, vyúčtování služeb, stavy měřidel a podobně.
Kompletní soupis plateb, výše majetku, čísla účtu i způsob platby a datum splatnosti platby jsou součástí kupní smlouvy (Zdroj: Depositphotos)
Co by ještě v kupní smlouvě nemělo chybět
Není to sice povinné, ale je více než dobré, když to v kupní smlouvě je.
Možnost odstoupení od smlouvy a smluvní pokuta
Smluvní strany si mohou v rámci kupní smlouvy sjednat možnost odstoupení od kupní smlouvy. Toto odstoupení od smlouvy se musí řídit občanským zákoníkem. Dále doporučujeme sjednat si i smluvní pokuty v případě porušení předem sjednaných povinností. Třeba v případě neuhrazení kupní ceny včas a tak, jak má nebo pokud prodávající nemovitost zatíží nějakým věcným právem.
Aby kupní smlouva nabyla platnosti a účinnosti, musí být opatřena datem a musí být podepsána (Zdroj: Depositphotos)
Na co si v kupní smlouvě nemovitosti dát pozor
Vzhledem k tomu, že je kupní smlouva ten nejdůležitější dokument z celého procesu prodeje nemovitosti, neměli byste nic ponechat náhodě. Při podepisování této smlouvy je proto zapotřebí chovat se obezřetně, nic nepodepisovat unáhleně a pod tlakem. Dopřejte si čas a vše si dobře zkontrolujte. Obzvlášť pozor si dejte na použitou terminologii, protože ta často bývá velmi záludná. Není se čemu divit, kupní smlouva obsahuje spoustu právních termínů a smluvních obratů. Rozhodně proto nepochybíte, když ji před podepsáním dáte prostudovat důvěryhodnému právníkovi. Obzvláště, když vezmeme v úvahu to, že řada realitních kanceláří nechává vše na poslední chvíli a pak mnohdy kupujícímu předloží kupní smlouvu plnou chyb, hrubek a jiných nedostatků.
Kupní smlouva je nejdůležitější dokument z celého procesu prodeje nemovitosti (Zdroj: Depositphotos)
Před podepsáním kupní smlouvy
Před podepsáním kupní smlouvy si důkladně prověřte všechny uvedené informace, a to především o nemovitosti a majiteli.
Vše uvedené ve smlouvě by mělo souhlasit s tím, co je uvedeno v katastru nemovitostí. Majitel uvedený ve smlouvě se musí shodovat s majitelem uvedeným na katastru nemovitostí. Obzvláště důležité je, abyste zkontrolovali, jestli souhlasí s katastrem nemovitostí číslo popisné, číslo parcely, která je předmětem prodeje, katastrální území a obec a rovněž i číslo listu vlastnictví. V katastru nemovitostí si také zjistěte, zda není nemovitost zatížena zástavním právem, protože by se vám mohlo stát, že byste spolu s nemovitostí koupili i úvěr, který byste museli sami doplatit.
Pokud nemovitost vlastní manželé v rámci společného jmění, je zapotřebí, aby kupní smlouvu podepsali oba dva. Oba také musí prohlásit, že na prodávanou nemovitost není uvalena exekuce a není v insolvenci.
Co byste si měli obzvláště pohlídat?
Před podepsáním kupní smlouvy je nutné si ohlídat celou řadu věcí. Kromě výše uvedeného, k tomu nejdůležitějšímu patří rovněž i existence věcných břemen a zástavních práv. Přítomnost věcných břemen může totiž nemovitost znehodnocovat a omezovat v jejím používání. Někdy to může dokonce i znamenat, že nemovitost mohou užívat některé další osoby až do své smrti. Jiné zase umožňují vstup na pozemek za účelem úpravy sítí nebo se to může týkat třeba souseda, který na váš pozemek bude moci vstoupit za účelem údržby jeho vlastní nemovitosti. Takže si na to skutečně dejte pozor.
Ve smlouvě by neměly být zaneseny i faktické vady technického rázu jako popraskané zdivo, nefunkční topení a podobně. Když je budoucí vlastník na všechny tyto vady dopředu upozorněn, nemůže pak následně po podepsání smlouvy na tyto vady nic namítat.
